Предельные показатели площади застройки в Испании
Imagen superficies

Ago 16, 2017 Предельные показатели площади застройки в Испании

Пожалуй самые важные техно-экономический показатели недвижимости связаны с ее площадью. Казалось-бы, что это простой геометрический вопрос, но увы в Испании, как в принципе и везде, существуют многочисленные критерии подсчета площадей регулируемые соответствующими законами:

  • Градостроительный критерий: каждая мэрия определяет собственные критерии, через ген-план. В качестве примера, ген. план Малаги.
  • Кадастровый критерий: это эквивалент российского БТИ и служит для определения налоговой ставки на имущество:  norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993
  • Ипотечный критерий: artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003
  • Критерий обитаемости: некоторые, но не все, автономные области Испании, регулируют параметры обитаемости с соответствующими критериями учета площадей. Например в Каталонии: Decreto 141/2012 sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad
  • Критерий для бюджетного жилья (V.P.O): Каждая автономная область Испании регулирует параметры для бюджетного жилья. На пример в Андалусии в отсутствие закона об обитаемости его заменяют данные нормы для бюджетного жилья и ген. планы.
  • Частные договоры: в процессе купли-продажи, оказание риэлторских, строительных или проектных услуг всегда обозначаются квадратуры. Очень важно отметить, что критерий учета этих площадей должен быть указан в данных договорах, что обычно не делается в ущерб заказчика.

Так как мы тут что-бы обсудить самое выгодное вложение в недвижимость, тоесть строительство, как минимум нужно ознакомиться с градостроительным критерием подсчета площадей и техникоэкономических показателей. Для этого познакомимся с основными определениями генплана Малаги, но две заметки:

  • Каждый ген.план определяет свои критерии и прежде чем приобрести участок необходимо либо полностью с ним ознакомиться, либо доверится тому кто с ним знаком.
  • Следующие определения встречаются фактически во всех ген.планах и в принципе их достаточно что-бы оценить градостроительные ограничения в любой точки Испании.

И так:

  • Пятно застройки здания ( Ocupación de la parcela ):  Artículo 12.2.21. 1.

“Ортогональная проекцие полного обьема здания на горизонтальной плоскости участка, включая его надземную и подземную часть а также выступы над территорией участка.”

Обычно в ген плане указывают предельное пятно здания в процентном соотношение. На пример:

“Окупасион” 15% на участке 1000 кв.м значит, что пятно здания не может превышать 150 кв.м

  • Площадь застройки потолка ( Superficie de techo edificable ): Artículo 12.2.22. 1

“Это сумма крытых площадей всех этажей, включая надземные и некоторых подземные в соответствии со Ст. 12.2.28. В расчет входят 100% площадей не выступающих террас, пристроек и существующая застройка, а также проекция на всех этажах, лестниц как встроенных так и отдельно стоящих, и проекция инженерных и лифтовых проемов на каждом этаже. Балконы выступающие более 0,50 метра, террасы, крыльца и аналогичные крытые элементы с менее чем тремя перегородками входят в расчет на 50% от их площади.”

Данная площадь обозначается как “m²t” и служит для определения предельных плотностей. Это своеобразно полезная площадь так как, в нее не входят ни стены ни колонны и служит для определения предельных плотностей.  

  • Плотность застройки ( Aprovechamiento )

Далее предельные показатели плотности застройки участков:

    • Показатель плотности общей застройки ( Índice de edificabilidad bruta)

“Также называемый показатель плотности зоны, это максимальная плотность выраженная в  “m²t/m²s” (квадратные метры застройки потолка / квадратные метры участка) для всего сектора или зона независимо от назначений.”

Это показатель предельной площади для развития территорий

    • Показатель плотности полезной застройки ( Índice de edificabilidad neta )

“Это показатель максимальной плотности застройки для кождого конкретного назначения и выражается  в  “m²t/m²s” (квадратные метры застройки потолка / квадратные метры участка).”

Этот показатель предельной плотности для застройки конкретного назначения, то есть, именно этот показатель используется для определения максимального метража жилых зданий. Обычно, этот показатель называется просто “edificabilidad”

В качестве резюме: прежде чем покупать участок необходимо узнать его градостроительные ограничения. Помимо этажности почти всегда и везде в Испании будут обозначены:

  • Ocupación: процент пятна застройки
  • Edificabilidad: соотношения площади потолка застройки к площади всего участка